Mamy nowy zarząd wspólnoty!

Trwająca od kilku miesięcy akcja zbierania podpisów pod pełnomocnictwami dotyczącymi zmiany zarządu naszej wspólnoty znalazła wreszcie wczoraj swój szczęśliwy finał! 25 lipca na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej Śliczna 30, 30a, 30b i 30c w auli krakowskiej AWF podjęto w obecności notariusza dwie niezmiernie ważne dla naszego osiedla uchwały. Pierwsza uchwała, za którą opowiedziało się 276 uprawnionych właścicieli posiadających łącznie 60,112% udziałów we własności, spowodowała zmianę tzw. sposobu zarządu i tym samym odwołała obecny zarząd wspólnoty, powierzony w 2008 roku przez developera Instal Kraków S.A. krakowskiej firmie SM Czyżyny. Dodać należy, że nikt z obecnych na zebraniu nie głosował przeciw odwołaniu zarządu. Druga z podjętych uchwał, na którą oddano 274 głosy o łącznej liczbie 53,935% udziałów, dotyczyła powołania nowego właścicielskiego zarządu wspólnoty mieszkaniowej, do którego wybrani zostali Joanna Natanek, Marek Łukomski, Tomasz Makowski, Mariusz Pieniążek oraz Adam Wilkus - wszyscy będący mieszkańcami osiedla. I tym razem nikt z obecnych nie głosował przeciw. Wybranym gratulujemy sukcesu oraz przede wszystkim dziękujęmy za ogrom pracy, która została włożona w zebranie odpowiednich pełnomocnictw i przygotowanie całego przedsięwzięcia. Trzymamy kciuki za sprawne zarządzanie naszą niemałą wspólnotą (ok. tysiąca mieszkańców!), a o efektach prac zarządu będziemy starać się teraz często informować. Mamy też zapewnienie, że członkowie zarządu wspólnoty będą stałymi gośćmi na naszym blogu. Powodzenia!

Oficjalne zebranie wspólnoty

Na oficjalnym zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej, które odbyło się 30 marca w auli AWF, Wspólnota większością głosów liczonych według udziałów, udzieliła zarządowi, tj. SM Czyżyny, absolutorium za 2008 rok oraz przyjęła wcześniej przygotowane przez zarządcę wnioski - opisane w piśmie dostarczanym przed zebraniem i dostępnym tutaj. Część mieszkańców narzekała wcześniej na niedostarczenie pisma na czas, pojawiły się również wątpliwości dotyczące formy dostarczenia pisma.

Ostatecznie, my - mieszkańcy osiedla - choć nasi przedstawiciele przewodniczyli spotkaniu, a także weszli w skład komisji skrutacyjnej - nie mieliśmy w zasadzie żadnej mocy sprawczej, gdyż przyjęta zasada głosowania według ilości udziałów dawała Instalowi 63% głosów - tyle udziałów w nieruchomościach osiedla pozostawało w rękach inwestora w dniu zebrania wspólnoty. W związku z tym, wyniki wszystkich głosowań (w tym przyjęcie sprawozdań finansowych i planu inwestycji na następny rok) zostały przyjęte w formie proponowanej w przedstawionych wcześniej przez zarządcę dokumentach.

Jednym z niepokojących wzrostów wydatków, które zostały zaakceptowane na najbliższy rok, jest kilkukrotny wzrost kosztów energii elektrycznej zaopatrującej garaże podziemne. Zarządca na spotkaniu tłumaczył to częstszym włączaniem się instalacji oświetleniowej i wentylacyjnej w związku ze zwiększeniem się liczby korzystających z garażu. Naszym zdaniem - oświetlenie miejsc postojowych oraz przejść prowadzących do nich jest prawie nieustannie włączone, a czujniki ruchu nie działają prawidłowo.

Zwiększono też wydatki na ochronę osiedla, nie podając jednak jakichkolwiek konkretnych informacji, jak zarządca zamierza zwiększyć bezpieczeństwo na osiedlu.

Wydaje się, że jedyną rzeczą, z której my - mieszkańcy - możemy być zadowoleni (choć i tu pojawiały się kontrowersje co do szczegółów realizacji) jest decyzja o zbudowaniu bramy wjazdowej na osiedle finansowanej przez Instal. Jej koszt to nieco ponad 20 tys. zł.

Więcej szczegółow na temat pracy Wspólnoty oraz pomysłów na zorganizowanie własnej grupy przedstawicieli mieszkańców osiedla przy zarządzie - już wkrótce.

Zebranie!

Jedno nieformalne spotkanie za nami, jedno formalne i bardzo ważne przed nami.

W sobotę 21 marca w garażu podziemnym między blokami 30a i 30b odbyło się spotkanie zorganizowane przez założycieli i uczestników forum internetowego. Na spotkaniu poruszono m.in. kwestie bezpieczeństwa, czystości, awarii oraz kwestii bram i dojazdu do osiedla. Pełna lista spraw została spisana tutaj.

W poniedziałek 30 marca odbędzie się natomiast zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym ważyć się będą m.in. losy zarządu (a także jego koszt) na następny rok. Ze względu na to, że inwestor jest w posiadaniu ok. połowy udziałów, obecność nas - mieszkańców - na spotkaniu jest obowiązkowa! Szczegółowe informacje tutaj.

Uwaga: Pismo od SM Czyżyny z wnioskami do uchwalenia (lub odrzucenia) na poniedziałkowym zebraniu, a także z roliczeniem finansowym za ubiegły rok - do pobrania > TUTAJ <. Właściciele mieszkań powinni je także otrzymać poleconą przesyłką pocztową.

Woda na klatce

Niestety, okazuje się, że gdy pada deszcz (i to niekoniecznie musi być oberwanie chmury, takie jak pod koniec czerwca) woda wdziera się pod drzwiami na nasze klatki schodowe podtapiając nawet piwnice. O wszystkim wie zarządca budynku, jednak - jak nas poinformował - jedyne co mógł zrobić, to zgłosił usterkę Instalowi, ponieważ to on musi zlecić do wykonania niezbędne poprawki. Mamy nadzieję, że nastąpi to szybko! Czekamy na reakcję Instalu.

Biuro sprzedaży wędruje na Śliczną

W niedługim czasie* biuro sprzedaży mieszkań przeniesie się z ul. Fabrycznej na ul. Śliczną do bloku nr 30 (mieszkanie na parterze w klatce 4). Taką informację otrzymałem wczoraj od pracowników Instalu. Nareszcie, nie będzie trzeba stać w korku na Alei Pokoju (i za każdym razem zastanawiać się, którą to zawracałką wjeżdża się na Fabryczną...)

* - przez niedługi czas rozumie się skończony czas dłuższy od chwili**, jednak krótszy niż ruski rok***
** - minuta osiem
*** - wyczerpujące wyjaśnienie

Papierkologia stosowana

Nie odkryję h'Ameryki, jeśli napiszę, że zakup mieszkania pod względem papierkologii ustępuje chyba tylko budowie własnego domu. Aktualnie jestem jeszcze na etapie przed odbiorem mieszkania, tak więc postaram się rozwinąć temat o jego drugą ("większą") połowę, kiedy już będzie po wszystkim (oj, kiedy to będzie...)

W przypadku Instalu umowę przedwstępną (ten link to jest wzór i to chyba niestety stary, znaczy - prototyp) podpisuje się 30 dni przed planowaną datą wpłaty 90% kwoty za mieszkanie. Słowo "planowaną" jest tu jak najbardziej na miejscu, ponieważ praktyka pokazuje, że załatwienie kredytu w tak krótkim czasie - mimo najgorętszych zapewnień doradcy - może nie być możliwe. Nasz doradca zaczął od obiecywania nam (poza innymi gruszkami na wierzbie) "maksymalnie 2 tygodni", a skończyło się na prawie dwóch miesiącach - licząc czas od złożenia wniosku do wypłaty pieniędzy inwestorowi. Oficjalnie tłumaczył się "przedłużającą się analizą prawną" (patrz wcześniejszy post), jednak osobiście uważam, że miał też w tym osobisty udział (mówiąc eufemistycznie, brak nadmiernej aktywności zawodowej). Na szczęście Instal podchodzi do terminów dość elastycznie, nie ma problemu z uzyskaniem zgody na ich przedłużenie, przynajmniej jeżeli chodzi o sprawy bankowe.

Po wpłacie przez bank wymaganej kwoty (doradca obiecywał przez 2 dni wysłać potwierdzenie, jednak zdecydowanie szybciej można je otrzymać od inwestora) można wreszcie umawiać się na odbiór mieszkania. Na chwilę obecną (początek czerwca) terminy odbioru są "na pojutrze". Tak, Instal przekazuje mieszkania jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży (tzw. umowy przyrzeczonej). Tłumaczą to "przepracowanym" notariuszem oraz zespołem podpisującym umowę w imieniu Instalu. Termin podpisywania umowy to kwestia ok. 3 tygodni. Teoretycznie taka kolejność ma więc w tym przypadku swoje plusy - można zacząć wykańczać mieszkanie praktycznie już zaraz - jednak ma też swoje minusy. Jednym z nich jest np. niemożliwość wykorzystania środków zgromadzonych na książeczkach mieszkaniowych. Pieniądze te można otrzymać dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży (co uważam za bezsensowny przepis, bo powinny to być środki właśnie na zakup mieszkania, a w praktyce jest to chyba pewien rodzaj wypłacanej po fakcie rekompensaty, żeby nie powiedzieć - skromnej zapomogi - w porównaniu z cenami mieszkań).

Tak więc, czekamy na odbiór. Część dalsza nastąpi :)

PS. Nawiązując do wspomnianych problemów z doradcą kredytowym nie mam podstaw ani zamiaru stwierdzać, że jest to praktyką samego banku. Wręcz odwrotnie, jestem skłonny przyjąć, że jest to "zasługą" samego doradcy z ul. Zwierzynieckiej. Po więcej szczegółów zapraszam do prywatnego kontaktu, adres e-mail można znaleźć w prawej ramce bloga.

Kotek

...a konkretniej Leopard. Plus Instal. Na ten temat możnaby pewnie napisać już książkę. Sam nie mam nawet połowy wiedzy potrzebnej do tego, żeby się autorytatywnie na ten temat wypowiedzieć. Tak więc ograniczę się do pobieżnego streszczenia i zacytowania / podania linków do paru zewnętrznych źródeł informacji.

Sprawa ta narobiła wiele szkód przede wszystkim Leopardowi, niedoszłemu właścicielowi całości inwestycji, jak również jego klientom, ale także Instalowi, oraz i potencjalnym kupcom mieszkań, którzy mieli z tego powodu kłopoty np. z załatwieniem kredytu. Mieli - gdyż sprawa ostatecznie została już rozwiązana, ale o tym dalej.

W telegraficznym skrócie chodzi o to, że Instal Kraków S.A., jako główny deweloper nowego osiedla, od początku nie planował sprzedaży pojedynczych mieszkań. Ta firma z długoletnią tradycją w budownictwie, energetyce i ciepłownictwie (budynki AE, AGH, AR, instalacje w klasztorze oo. Paulinów na Jasnej Górze, itp.) nigdy wcześniej nie zajmowała się kontaktem z detalicznym klientem. Tak więc, decyzją Zarządu firmy, postanowiono sprzedać całość inwestycji innej firmie, która zajęłaby się dopiero sprzedażą mieszkań. Tą firmą okazał się być wspomniany krakowski Loeopard S.A. List intencyjny podpisano 6 lutego 2007 r., po czym 2 marca tego roku zawarto przedwstępną umowę sprzedaży całości osiedla. Wszystko wydawało się układać dobrze, Leopard S.A. zaczął nawet podpisywać umowy przedwstępne z pierwszymi chętnymi na zakup mieszkań (ich wypowiedzi można znaleźć na forum). Jednak pół roku później, 28 sierpnia, Leopard - głównie z powodu braku środków na zakup - oficjalnie odstąpił od umowy z Instalem, swoją decyzję argumentując niedogadaniem się w sprawie "warunków umożliwiających Leopardowi zaciągnięcie kredytu bankowego" (parafraza, nie cytat) na sfinansowanie tej transakcji. Zerwana umowa nakładała jednak na Leoparda karę umowną w wysokości 20 mln zł. Do uregulowania (na korzyść Leoparda) teoretycznie pozostawało 6 mln zł z 26 mln, które Leopard zainwestował w osiedle. Sprawa trafiła nawet do sądu, który jednak ją oddalił uznając, że wszystkie roszczenia zostały już zaspokojone. Generalnie, Leopard - jak to ktoś gdzieś ładnie ujął w sieci - porządnie "strzelił sobie w kolano" przy okazji tej inwestycji.

4 października 2007 r. zawarto porozumienie trójstronne (razem z Leopardem i wykonawcą - Chemobudową Kraków) w sprawie przeniesienia z powrotem wszystkich praw i obowiązków na Instal. Podobnie część osób, które zawarły wcześniej przedwstępne umowy z Leopardem, zdecydowało się (zamiast je zrywać) dokonać cesji na Instal. W listopadzie Instal zaczął sprzedawać mieszkania sam.

Wreszcie 10 czerwca 2008 r. ostatecznie sprawa została zamknięta - Instal i Leopard podpisały ugodę. Była już o niej mowa od pewnego czasu, jednak dopiero teraz ostatecznie wszyscy zainteresowani odetchnęli z ulgą.

O ile początkowo większość zainteresowanych (i banków) niechętnie podchodziła do inwestycji, teraz - po uregulowaniu sprawy - sytuacja się poprawiła. Na chwilę obecną, zakup mieszkania na Ślicznej kredytuje już co najmniej 5 banków (o tych wiem), a klientów Instalowi przybywa. A Instal - początkowo mocno niedoświadczony w arkanach sprzedaży detalicznej - to dla niego wciąż nowość - stara się nadrobić straty. I jak można się spodziewać, wychodzi mu to raz lepiej a raz gorzej... Ale to temat na osobnego posta :)

Chaos

Na początku był oczywiście chaos ;) ale - co gorsze - i potem nie udało się go całkowicie pozbyć... Gdyby nie przypadek, życie wyglądałoby zupełniej inaczej (o ile w ogóle jakkolwiek by wyglądało). No i pewnie byłoby też strasznie nudne. No ale wracajmy do tematu :)

Na reklamę nowego osiedla przy Ślicznej trafiliśmy właśnie przypadkiem, bodajże w jakiejś codziennej lokalnej gazecie. Razem z żoną wiedzieliśmy wtedy, że z wynajmowanego aktualnie 1-pokojowego mieszkania będziemy się musieli wkrótce wyprowadzić, ponieważ właściciel sam chciał do niego wrócić. I chociaż dobry moment na zakup mieszkania (i to w zasadzie bez znaczenia czy na kredyt czy nie) w zasadzie już minął (ale zawsze może być gorzej) - doszliśmy do wniosku, że - powoli, bez pośpiechu - przyjrzymy się Ślicznej. Swoją drogą, ciekawe, czy deweloper robił badania marketingowe, jaki wpływ na sprzedaż ma nazwa ulicy i osiedla :) A może lobbying za taką a nie inną nazwą przecznicy Meissnera zaczął się już dawno temu? O ile dobrze pamiętam, początki Instalu sięgają jakoś lat 50-tych, czyli pewnie sporo więcej, niż ma ta ulica ;)

Uodporniwszy się jednak na tą podstępną "walkę klasową" (sprzedawca-klient), w grudniu 2007 r. poszliśmy obejrzeć osiedle i klika mieszkań po raz pierwszy.